Anschlussfinanzierung: was tun, wenn die Zinsbindung ausläuft

Eine Anschlussfinanzierung ist die Neufinanzierung der Restschuld, wenn die Zinsbindung deines Immobiliendarlehens endet. Nach dem Ende der Zinsbindung ist das Darlehen in der Regel noch nicht vollständig getilgt.

Für diese verbleibende Restschuld brauchst du eine neue Vereinbarung. Bleibst du bei deiner bisherigen Bank, heißt das Prolongation: Du unterschreibst ein neues Angebot, das Grundbuch bleibt unverändert.

Wechselst du zu einer anderen Bank, spricht man von einer Umschuldung. Der Aufwand dafür ist überschaubar, denn die Grundschuld wird an die neue Bank abgetreten und muss nicht neu eingetragen werden.

Ob sich der Wechsel lohnt, zeigt der Vergleich. FinanzPlusImmo sieht sich deinen bestehenden Vertrag an, ermittelt die Restschuld zum Stichtag und holt Angebote aus dem Bankenpool ein.

Du solltest dich kümmern, bevor deine Bank sich meldet. Die eigene Bank verschickt ihr Prolongationsangebot in der Regel etwa drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung – und bis dahin hast du kein Vergleichsangebot in der Hand.

Wer erst dann startet, entscheidet unter Zeitdruck und nimmt oft das erste Angebot an. Wer früher vergleicht, hat alle drei Wege offen: Prolongation, Wechsel zu einer anderen Bank oder ein Forward-Darlehen.

FinanzPlusImmo empfiehlt deshalb, den Vergleich deutlich vor dem Prolongationsschreiben zu starten. Ein früher Blick kostet dich nichts, verschafft dir aber eine Verhandlungsgrundlage gegenüber deiner bisherigen Bank.

Praktisch brauchen wir dafür nur deinen Darlehensvertrag, die aktuelle Restschuld und das Datum, an dem die Zinsbindung endet. Alles Weitere übernehmen wir.

Prolongation, Umschuldung und Forward-Darlehen sind die drei Wege in die Anschlussfinanzierung, und sie unterscheiden sich vor allem im Zeitpunkt und im Aufwand. Alle drei führen zu einer neuen Vereinbarung über dieselbe Restschuld.

Die Prolongation ist der bequemste Weg, die Umschuldung der Weg mit der größten Auswahl, und das Forward-Darlehen sichert dir den heutigen Zins für einen Termin in der Zukunft.

Die folgende Tabelle stellt die drei Wege gegenüber, damit du einordnen kannst, welcher zu deiner Situation passt.

Ein Forward-Darlehen sichert dir den heutigen Zins bis zu 60 Monate im Voraus. Du schließt den Vertrag heute ab, die Auszahlung erfolgt aber erst, wenn deine aktuelle Zinsbindung endet.

Dafür berechnet die Bank einen Forward-Aufschlag je Monat Vorlaufzeit. Je länger der Vorlauf, desto höher fällt dieser Aufschlag aus. Wie hoch er konkret ist, legt jede Bank selbst fest.

Ein Forward-Darlehen ist damit eine Absicherung gegen steigende Zinsen, die einen Preis hat. Du entscheidest früh und bindest dich, dafür kennst du deine künftige Rate bereits heute.

FinanzPlusImmo rechnet beide Wege durch, bevor du dich festlegst: das Forward-Darlehen mit Aufschlag und die spätere Anschlussfinanzierung ohne Absicherung. So siehst du, was dich die Planungssicherheit kostet.

Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Dieses Sonderkündigungsrecht gilt auch dann, wenn deine Zinsbindung länger läuft, etwa über 15 oder 20 Jahre. Eine lange Zinsbindung bindet dich also nicht zwingend bis zum vereinbarten Ende.

Entscheidend ist das Datum der vollständigen Auszahlung, nicht das Datum der Vertragsunterschrift. Bei Bauvorhaben mit mehreren Teilauszahlungen zählt die letzte Auszahlung.

FinanzPlusImmo prüft für dich, ab wann dieses Recht greift und ob ein Wechsel zu diesem Zeitpunkt sinnvoll ist. Laufen neben dem Immobiliendarlehen weitere Kredite, kann zusätzlich eine Umschuldung sinnvoll sein.

Bei einem Bankwechsel entstehen dir Notar- und Grundbuchkosten für die Übertragung der Sicherheit. Die Grundschuld wird dabei nicht neu eingetragen, sondern an die neue Bank abgetreten.

Diese Abtretung ist deutlich günstiger als eine Neueintragung, weil der Grundbucheintrag bereits besteht und nur der Gläubiger wechselt. Die Kosten fallen in der Regel deutlich niedriger aus als bei einer Neubestellung der Grundschuld.

Diese Position gehört trotzdem in jede Vergleichsrechnung. Ein Wechsel lohnt sich erst dann, wenn der Vorteil des neuen Angebots die Kosten der Abtretung übersteigt.

FinanzPlusImmo stellt dir deshalb die Angebote inklusive dieser Nebenkosten gegenüber. Steht bei dir zusätzlich ein neuer Kauf an, findest du die Grundlagen auf unserer Seite zur Baufinanzierung.