Aufteilergeschäft finanzieren: Ankauf, Aufteilung und Pfandfreigabe

Das Aufteilergeschäft bezeichnet den Ankauf eines Mehrfamilienhauses, die Aufteilung des Gebäudes in einzelne Eigentumswohnungen und den anschließenden Einzelverkauf dieser Wohnungen. Der Aufteiler kauft also ein Objekt als Ganzes und veräußert es in Teilen weiter.

Wirtschaftlich unterscheidet sich dieses Geschäft deutlich vom klassischen Bestandsankauf. Ein Bestandshalter finanziert langfristig und lebt vom Mietüberschuss, ein Aufteiler arbeitet dagegen mit einem begrenzten Zeitfenster und finanziert eine Zwischenphase bis zum Abverkauf der einzelnen Einheiten.

Für die Finanzierung folgt daraus eine eigene Struktur. Die Bank finanziert zunächst das Gesamtobjekt und muss anschließend Schritt für Schritt einzelne Wohnungen aus ihrer Sicherheit entlassen können. Genau diese Mechanik regelt das Globaldarlehen mit Pfandfreigabe, das weiter unten auf dieser Seite im Detail erklärt wird. Ein Aufteiler sollte diese Struktur bereits vor dem Ankauf mit der Bank abgestimmt haben.

Die Aufteilung erfolgt über eine Teilungserklärung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. In dieser Erklärung legt der Eigentümer fest, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum der jeweiligen Wohnung und welche Gemeinschaftseigentum aller Eigentümer sind.

Voraussetzung dafür ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde. Diese Bescheinigung bestätigt, dass die einzelnen Wohnungen baulich abgeschlossen und damit als eigenständige Einheiten geeignet sind. Erst nach diesen beiden Schritten entstehen im Grundbuch eigene Wohnungsgrundbuchblätter, und erst dann lässt sich eine einzelne Wohnung überhaupt einzeln verkaufen.

Ein weiterer Punkt betrifft die Genehmigung: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Umwandlung genehmigungspflichtig sein. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Land und ändern sich, das ist im Einzelfall zu prüfen. Der Aufteiler sollte diese Frage klären, bevor er den Ankauf verbindlich zusagt.

Bei einem Globaldarlehen finanziert die Bank den Ankauf des Gesamtobjekts und lässt sich eine Grundschuld auf das gesamte Grundstück eintragen. Das gesamte Haus haftet damit zunächst für das gesamte Darlehen.

Wird später eine einzelne Wohnung verkauft, gibt die Bank diese Einheit gegen Zahlung eines vorher vereinbarten Ablösebetrags aus der Haftung frei. Dieser Vorgang ist die Pfandfreigabe, und ohne sie könnte der Käufer die Wohnung nicht lastenfrei erwerben.

Die Höhe dieses Betrags je Einheit wird im Darlehensvertrag geregelt und liegt in der Regel über dem rechnerisch anteiligen Darlehen. Der Grund dafür ist die Sicherheit der Bank: Werden die attraktiven Wohnungen zuerst verkauft, soll die Restsicherheit für das verbleibende Darlehen erhalten bleiben.

Für den Aufteiler ist deshalb entscheidend, wie diese Ablösebeträge kalkuliert sind. Eine zu hohe Freigabe je Einheit bindet Liquidität und bremst den Abverkauf, eine sauber verhandelte Staffel hält das Projekt beweglich.

Banken prüfen beim Aufteilergeschäft nicht nur das Objekt, sondern vor allem den Ankäufer und dessen Kalkulation. Weil die Rückführung des Darlehens aus dem Abverkauf kommt und nicht allein aus der Miete, rückt die Belastbarkeit der Planung in den Mittelpunkt.

Vier Punkte stehen dabei regelmäßig im Fokus:

Beim Aufteilergeschäft schützt das Gesetz die Mieter der umgewandelten Wohnungen in zwei Punkten, und beide beeinflussen den Zeitplan des Abverkaufs unmittelbar.

Nach § 577 BGB steht dem Mieter beim Verkauf seiner umgewandelten Wohnung ein Vorkaufsrecht zu. Der Mieter kann also in den mit einem Dritten geschlossenen Kaufvertrag eintreten, was der Aufteiler bei der Vermarktung einplanen muss.

Nach § 577a BGB gilt nach der Umwandlung außerdem eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren, die per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein kann. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist in dieser Zeit ausgeschlossen.

Für die Kalkulation heißt das: Vermietete Einheiten sprechen in erster Linie Kapitalanleger an, während Eigennutzer vor allem für freie Wohnungen infrage kommen. Der Aufteiler sollte diese Aufteilung des Käuferkreises von Anfang an in seinem Zeitplan berücksichtigen.

FinanzPlusImmo begleitet Aufteiler auf zwei Ebenen: bei der Ankaufsfinanzierung des Gesamtobjekts und bei der Finanzierung der späteren Käufer der einzelnen Wohnungen. Beide Ebenen greifen ineinander, denn ein Abverkauf ist nur so schnell wie die Finanzierungen der Erwerber.