Kapitalanlage-Finanzierung: vermietete Immobilien richtig finanzieren

Eine Kapitalanlage-Finanzierung ist ein Immobiliendarlehen für ein Objekt, das der Käufer vermietet statt selbst zu bewohnen. Sicherheit ist wie bei der Eigennutzung die Immobilie selbst, eingetragen über eine Grundschuld im Grundbuch.

Der Unterschied zur Eigennutzung liegt in der Rückzahlung: Bei einer selbstgenutzten Immobilie zahlt der Käufer die Rate allein aus seinem Einkommen, bei einer Kapitalanlage tragen zusätzlich die Mieteinnahmen zur Rate bei. Die Bank prüft deshalb nicht nur den Käufer, sondern auch, ob sich das Objekt dauerhaft vermieten lässt.

Daraus folgt eine zweite Besonderheit: Bei einer Kapitalanlage zählt die Rendite, nicht der persönliche Geschmack. Lage, Mietniveau und Zustand entscheiden darüber, ob die Rechnung aufgeht – und ob die Bank mitgeht. FinanzPlusImmo sortiert deshalb schon vor der Anfrage, welche Bank zu welchem Objekttyp passt.

Banken rechnen Mieteinnahmen nicht in voller Höhe an, sondern mit einem Sicherheitsabschlag für Leerstand und Instandhaltung. Der Grund ist einfach: Eine Wohnung steht irgendwann einmal leer, und Reparaturen fallen unabhängig davon an, ob gerade Miete fließt.

Verbreitet sind zwei Wege. Manche Banken setzen rund 75 Prozent der Kaltmiete an, andere rechnen mit einem Pauschalwert je Quadratmeter. Welcher Weg gilt, entscheidet die jeweilige Bank nach ihren eigenen Richtlinien.

Für den Käufer bedeutet das: Die tatsächliche Miete und die angerechnete Miete sind zwei verschiedene Zahlen. Wer mit der vollen Kaltmiete kalkuliert, überschätzt seinen Spielraum in der Haushaltsrechnung der Bank. FinanzPlusImmo rechnet deshalb mit dir durch, wie die jeweilige Bank deinen Fall ansetzt, bevor die Anfrage rausgeht.

Steuerlich unterscheidet sich eine vermietete Immobilie deutlich von einer selbstgenutzten: Bei vermieteten Objekten sind die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar, bei selbstgenutzten nicht. Das verändert die Nachsteuerbetrachtung einer Finanzierung erheblich.

Dazu kommt die Abschreibung auf das Gebäude nach § 7 Absatz 4 EStG. Der Grundstücksanteil wird dabei nicht abgeschrieben, nur das Gebäude. Die Sätze richten sich nach dem Jahr der Fertigstellung:

Banken achten bei einer Kapitalanlage vor allem auf vier Punkte: Lage, Vermietbarkeit, Zustand und Beleihungsauslauf. Der Grund liegt in der Konstruktion – die Miete ist Teil der Rückzahlungsfähigkeit, also muss das Objekt selbst überzeugen.

Für Vertriebe und Makler ist die Kapitalanlage-Finanzierung der Punkt, an dem ein Deal steht oder kippt. FinanzPlusImmo arbeitet deshalb mit Kapitalanlagevertrieben, Immobilienmaklern und Objektentwicklern direkt zusammen und übernimmt die Finanzierung der Käufer.

Der Vertriebspartner meldet den Fall, FinanzPlusImmo prüft die Machbarkeit und platziert die Anfrage bei der Bank, deren Richtlinien zum Objekt passen. In der Regel liegt die Zusage nach 5 bis 7 Tagen vor, sodass der Notartermin planbar bleibt.

Alle Details zur Zusammenarbeit, zu Prozessen und Reaktionszeiten findest du auf der Seite für Makler und Vertriebe. Wie der Vergleich mehrerer Banken funktioniert, erklärt unsere Seite zum Bankenvergleich.

Geht es nicht um eine einzelne Wohnung, sondern um ein ganzes Objekt, findest du die Details unter Mehrfamilienhaus finanzieren und, wenn ein Objekt angekauft, aufgeteilt und einzeln verkauft werden soll, unter Aufteilergeschäft finanzieren.