Mehrfamilienhaus finanzieren: Ankauf als Kapitalanlage

Eine Mehrfamilienhaus-Finanzierung ist ein Immobiliendarlehen für ein Gebäude mit mehreren abgeschlossenen Wohneinheiten, das als Ganzes angekauft und vermietet wird. Der Investor erwirbt dabei nicht eine einzelne Wohnung, sondern ein komplettes Grundstück samt Gebäude und tritt in sämtliche bestehenden Mietverhältnisse ein.

Der Unterschied zur Finanzierung einer einzelnen Eigentumswohnung liegt in der Betrachtungsweise der Bank. Bei einer einzelnen Wohnung stehen Kaufpreis, Lage und die Bonität des Käufers im Vordergrund, ergänzt um Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlung. Beim Mehrfamilienhaus prüft die Bank dagegen ein eigenständiges Wirtschaftsgut mit eigener Einnahmen- und Kostenstruktur.

Damit steigt der Umfang der Prüfung deutlich. Die Bank verlangt eine vollständige Mieterliste, Angaben zum Instandhaltungsstau und eine nachvollziehbare Kalkulation der Bewirtschaftung. Ein Investor sollte diese Zahlen deshalb bereits vor der ersten Bankanfrage sauber aufbereitet haben, weil unklare Angaben in dieser Objektklasse regelmäßig zu Rückfragen und Verzögerungen führen.

Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht nicht der Sachwert im Vordergrund, sondern der Ertragswert, also die Frage, welche Miete das Objekt dauerhaft erwirtschaftet. Die Bank fragt somit weniger, was der Neubau des Gebäudes heute kosten würde, sondern was das Haus als Kapitalanlage über die Jahre trägt.

In die Bewertung fließen vier Größen ein: der Jahresrohertrag, also die nachhaltig erzielbare Jahresmiete, die Bewirtschaftungskosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis, der Liegenschaftszinssatz, mit dem die Erträge kapitalisiert werden, und die Restnutzungsdauer des Gebäudes.

Aus diesen Größen ermittelt die Bank einen Wert, der vom vereinbarten Kaufpreis abweichen kann. Liegt der ermittelte Ertragswert unter dem Kaufpreis, sinkt der finanzierbare Betrag und der Investor muss die Differenz aus Eigenmitteln tragen. Deshalb entscheidet eine belastbare Mietaufstellung häufig stärker über die Finanzierung als der Kaufpreis selbst.

Die Bank stellt bei der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit die Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten dem Kapitaldienst aus Zins und Tilgung gegenüber. Übersteigt der verbleibende Überschuss den Kapitaldienst, trägt sich das Objekt aus eigener Kraft.

Wichtig ist dabei ein Punkt, den viele Investoren unterschätzen: Die Bank rechnet häufig mit einem kalkulatorischen Zins, der über dem aktuellen Marktzins liegt. Damit sichert das Haus die spätere Anschlussfinanzierung ab und prüft, ob das Objekt auch bei einem höheren Zinsniveau noch tragfähig bleibt.

Reicht der Überschuss aus dem Objekt nicht aus, zieht die Bank Ihre übrigen Einkünfte heran und betrachtet Ihre gesamte Haushaltsrechnung mit allen laufenden Darlehen. Wie streng diese Rechnung ausfällt, unterscheidet sich von Bank zu Bank erheblich – genau deshalb entscheidet die Auswahl des passenden Hauses beim Mehrfamilienhaus besonders deutlich über Zusage oder Absage.

Ein Mehrfamilienhaus braucht deutlich mehr Unterlagen als eine einzelne Wohnung, weil die Bank Objekt und Person getrennt prüft. Zum Objekt gehören alle Nachweise, die Ertrag, Fläche und Zustand belegen, zur Person alle Nachweise zu Einkommen, Vermögen und bestehendem Portfolio.

Die folgende Tabelle fasst zusammen, was Banken in der Regel anfordern. Reichen Sie diese Unterlagen vollständig ein, verkürzt das die Prüfung spürbar.

Bei gemischt genutzten Objekten ändert ein hoher Gewerbeanteil sowohl die Bewertung als auch die Auswahl der Bank. Ein gemischt genutztes Objekt ist ein Gebäude, in dem neben Wohnungen auch gewerblich genutzte Flächen liegen, etwa Läden, Praxen oder Büros.

Viele Häuser finanzieren gewerbliche Anteile zurückhaltender als reine Wohnnutzung. Der Grund liegt in der anderen Risikoeinschätzung: Gewerbemietverträge laufen befristet, eine Nachvermietung dauert oft länger, und die Flächen lassen sich nicht ohne Weiteres in Wohnraum umnutzen.

Für den Investor bedeutet das zweierlei. Erstens sollte die Aufteilung von Wohn- und Gewerbefläche von Beginn an klar dokumentiert sein, weil die Bank die Anteile getrennt bewertet. Zweitens lohnt sich bei solchen Objekten der Vergleich mehrerer Banken besonders, da die internen Grenzen für den zulässigen Gewerbeanteil je Haus deutlich auseinanderliegen.

FinanzPlusImmo bereitet Ihr Vorhaben zuerst bankfähig auf und platziert es anschließend gezielt dort, wo Objektart und Profil in die Richtlinien passen. Der Ablauf folgt bei Mehrfamilienhäusern immer denselben Schritten: