Anschlussfinanzierung in Koblenz: So bewertet die Bank Ihre Immobilie neu

Bei einer Anschlussfinanzierung in Koblenz gelten dieselben Gesetze und dieselben Wege wie überall: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen. Anders ist der Wert, mit dem die Bank rechnet. Wechseln Sie die Bank, bewertet die neue Bank Ihre Immobilie in der Regel neu, und zwar nach dem Koblenzer Markt von heute, nicht nach dem Kaufpreis von damals.

Dieser Markt hat sich in Koblenz gedreht. Nach dem Immobilienmarktbericht der Sparkasse Koblenz lagen Eigentumswohnungen 2021 bei rund 3.380 Euro je Quadratmeter, erreichten 2022 ihr Hoch und liegen aktuell bei rund 3.120 Euro. Häuser fielen von rund 2.970 Euro im Jahr 2021 auf rund 2.630 Euro je Quadratmeter.

Für Ihre Anschlussfinanzierung zählt deshalb der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Restschuld zum Beleihungswert. Er entscheidet, welche Banken Ihnen offenstehen und in welche Konditionsklasse Sie fallen. Die Grundlagen zu Prolongation, Fristen und Kündigungsrecht stehen auf der Seite Anschlussfinanzierung. Hier geht es um das, was in Koblenz dazukommt. Planen Sie keinen Anschluss, sondern einen Kauf, steht alles dazu auf der Seite Baufinanzierung in Koblenz.

Ob Ihre Immobilie in Koblenz heute mehr oder weniger wert ist als beim Kauf, hängt vor allem am Kaufjahr. Wer um 2019 gekauft hat, liegt heute rund 8 Prozent über dem damaligen Preisniveau, bei Wohnungen wie bei Häusern. Wer 2021 gekauft hat, liegt bei Wohnungen rund 8 Prozent und bei Häusern rund 11 Prozent darunter.

Genau diese Käufer trifft die Anschlussfinanzierung zuerst: Eine Zinsbindung von fünf Jahren aus 2021 endet 2026. Die Tilgung der vergangenen Jahre gleicht einen Teil des Wertrückgangs aus, aber nicht immer den ganzen. Eine Zinsbindung von zehn Jahren aus 2019 endet 2029, bis dahin hat die Tilgung die Restschuld deutlich gesenkt, und der Wert liegt über dem Kaufniveau. Das verbessert den Beleihungsauslauf und damit die Auswahl an Banken.

Die Tabelle zeigt die Marktwerte zu verschiedenen Kaufjahren gegen den heutigen Stand. Wie die Bank daraus den Beleihungswert ableitet, erklärt der Ratgeber Beleihungsauslauf.

Die Werte in Koblenz unterscheiden sich zwischen den Stadtteilen deutlich. Ein Einfamilienhaus kostet nach dem Marktbericht der Sparkasse Koblenz auf dem Oberwerth und in Stolzenfels im Schnitt 617.100 Euro, in Ehrenbreitstein und Niederberg 369.600 Euro. Bei Wohnungen zwischen 40 und 80 Quadratmetern reicht der Schnitt von 2.220 Euro je Quadratmeter in Kesselheim bis 2.990 Euro auf dem Oberwerth.

Für Ihre Anschlussfinanzierung ist das der Maßstab, an dem die Bank Ihr Objekt einordnet. Die Bank bewertet zwar Ihre konkrete Immobilie, beginnt aber mit dem Teilmarkt. Steht Ihr Haus in Güls, zählen Güls und seine Wohnlage, nicht der Durchschnitt der Stadt.

Rhein und Mosel spielen bei der Neubewertung eine Rolle, weil die Lage in die Bewertung eingeht und die Bank für das beliehene Gebäude in aller Regel eine Wohngebäudeversicherung verlangt. Liegt Ihr Objekt in Koblenz nahe an Rhein oder Mosel, schaut eine neue Bank beim Wechsel genauer auf Lage und Versicherungsschutz als bei einem Objekt ohne Hochwassernähe.

Die Hochwassergefahrenkarten für Koblenz stehen im Geoportal der Stadt unter der Kachel Wasser, mit einem häufigen, einem hundertjährlichen und einem extremen Hochwasser sowie den festgesetzten Überschwemmungsgebieten. Klären Sie vor dem Bankwechsel, ob Ihre Wohngebäudeversicherung Elementarschäden einschließt, und legen Sie den Nachweis gleich zu den Unterlagen. Das spart eine Rückfrage, die den Wechsel sonst verzögert.

Bei einer vermieteten Wohnung in Koblenz setzt die Bank die heutige Kaltmiete an, zieht Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab und stellt den Rest der neuen Rate gegenüber. Die Mieten sind in Koblenz seit 2019 durchgehend gestiegen, auch in den Jahren, in denen die Kaufpreise nachgaben.

Nach dem Marktbericht der Sparkasse Koblenz lag die durchschnittliche Kaltmiete für Wohnungen 2019 bei rund 8,60 Euro je Quadratmeter, 2021 bei rund 9,15 Euro, 2023 bei rund 9,80 Euro und liegt aktuell bei 10,35 Euro. Die Mietrendite beträgt 3,9 Prozent im Jahr. Ist Ihre Miete seit dem Kauf mitgewachsen, trägt das Objekt die Anschlussfinanzierung besser als damals den Kauf. Bringen Sie deshalb den aktuellen Mietvertrag oder die letzte Mieterhöhung mit, nicht den Stand vom Kauf. Worauf Banken bei vermieteten Objekten achten, beschreibt der Ratgeber Umschuldung bei vermieteten Immobilien. Wer in Koblenz ein weiteres Mehrfamilienhaus kaufen will, findet die Rechnung der Bank unter Mehrfamilienhaus in Koblenz finanzieren.

Gezahlt wird die Anschlussfinanzierung erst zum Ende Ihrer Zinsbindung, abschließen können Sie sie deutlich früher. Mit einem Forward-Darlehen sichern Sie sich die Kondition je nach Bank bis zu 60 Monate im Voraus. Ihre bisherige Bank muss sich nach § 493 Absatz 1 BGB spätestens drei Monate vor Ablauf melden.

Für einen Wechsel in Koblenz sind drei Monate knapp. Die neue Bank bewertet Ihre Immobilie, prüft Ihre Unterlagen und stimmt die Abtretung der Grundschuld mit der alten Bank ab. Wer um 2021 gekauft hat, sollte zusätzlich Zeit einplanen, um zu klären, ob der heutige Wert für den gewünschten Beleihungsauslauf reicht.

Am Anfang steht die Frage, was Ihre Koblenzer Immobilie heute der Bank wert ist. Erst danach entscheidet sich, ob Prolongation, Wechsel oder Forward-Darlehen passt.