Arbeitgeberdarlehen beim Immobilienkauf

Ein Arbeitgeberdarlehen ist ein Kredit, den Ihnen Ihr Arbeitgeber als Nebenleistung zum Arbeitsvertrag gewährt, meist zu besseren Bedingungen als am Markt. Beim Kauf oder Bau einer Immobilie ergänzt es die Finanzierung der Bank. Rechtlich ist es ein gewöhnlicher Darlehensvertrag nach § 488 BGB: Der Arbeitgeber stellt einen Betrag zur Verfügung, Sie zahlen ihn nach den vereinbarten Regeln zurück.

Der Baustein wird oft übersehen, weil er nicht in Vergleichsportalen auftaucht und nicht jeder Arbeitgeber ihn offen bewirbt. Größere Unternehmen, Konzerne, Banken und Versicherer, manche Stiftungen und kirchliche Träger sowie einzelne öffentliche Arbeitgeber haben solche Angebote. Häufig erfahren Beschäftigte davon erst über die Personalabteilung oder den Betriebsrat.

Für Ihre Finanzierung ist weniger wichtig, dass es ein solches Darlehen gibt, als wie es vereinbart ist. Davon hängt ab, ob die finanzierende Bank es wie Eigenkapital behandelt oder nur als zusätzliche Verpflichtung, die Ihre Haushaltsrechnung belastet.

Belegschaftsprogramme rund um Wohneigentum kommen in drei Grundformen vor: als eigenes Darlehen des Arbeitgebers, als Kooperation mit einer Bank und als Zuschuss. Welche Form Ihr Arbeitgeber anbietet, steht in einer Betriebsvereinbarung, einer Richtlinie der Personalabteilung oder im Intranet.

Die Formen unterscheiden sich vor allem darin, wer am Ende Ihr Gläubiger ist. Beim eigenen Darlehen ist es der Arbeitgeber. Bei der Kooperation ist es weiterhin eine Bank, die Mitarbeitern des Unternehmens besondere Bedingungen einräumt. Ein Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden, ist aber steuerlich meist Arbeitslohn.

Die Bank bewertet ein Arbeitgeberdarlehen danach, wie weit es hinter ihrem eigenen Darlehen zurücktritt. Je deutlicher es nachrangig ist und je weniger es die Bank bei einem Ausfall stört, desto eher rechnet sie es wie Eigenkapital. Das senkt ihren Anteil am Kaufpreis und damit ihren Beleihungsauslauf.

Drei Punkte im Vertrag entscheiden. Erstens der Rang: Hat der Arbeitgeber erklärt, dass seine Forderung hinter die der Bank zurücktritt, spricht man von einem Rangrücktritt. Im Insolvenzfall gilt eine solche Forderung als nachrangig im Sinne von § 39 Abs. 2 InsO. Zweitens die Sicherheit: Verlangt der Arbeitgeber eine eigene Grundschuld, steht sie im Grundbuch hinter der Grundschuld der Bank, und die Rangfolge richtet sich nach § 879 BGB. Drittens die Fälligkeit: Kann der Arbeitgeber das Darlehen bei einem Jobwechsel sofort zurückfordern, sieht die Bank darin ein Risiko für die gesamte Finanzierung.

Die Rate aus dem Arbeitgeberdarlehen zählt dabei in jedem Fall. Auch ein Darlehen, das die Bank wie Eigenkapital behandelt, muss bedient werden, und die Bank nimmt die Rate in ihre Haushaltsrechnung auf. Ein tilgungsfreies Arbeitgeberdarlehen belastet sie weniger, wird aber am Ende der Laufzeit in einer Summe fällig. Auch dafür will die Bank wissen, wie Sie es ablösen.

Was bei einem Jobwechsel passiert, steht allein in Ihrem Darlehensvertrag mit dem Arbeitgeber, und genau diese Klausel liest die Bank zuerst. Üblich sind drei Lösungen: Das Darlehen wird mit dem Ende des Arbeitsverhältnisses fällig, es läuft zu marktüblichen Bedingungen weiter, oder Sie erhalten eine Frist, um es abzulösen.

Für Sie ist die Frage nicht theoretisch. Wer in zwei Jahren wechseln will, hätte mit einer Sofortfälligkeit plötzlich einen offenen Betrag, den eine neue Bank erst finanzieren müsste, oft ohne dass sich der Wert der Immobilie im Gleichschritt entwickelt hat. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift nach einer Übergangsfrist oder nach dem Weiterlaufen zu festgelegten Bedingungen.

Auch Ihre eigene Lebensplanung gehört in diese Überlegung. Ein Arbeitgeberdarlehen bindet faktisch an den Arbeitgeber. Das ist für viele in Ordnung, sollte aber eine bewusste Entscheidung sein und kein Nebeneffekt der Finanzierung.

Nicht in jedem Fall. Nach § 491 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BGB sind Darlehen, die der Arbeitgeber als Nebenleistung zum Arbeitsvertrag zu einem niedrigeren als dem marktüblichen effektiven Jahreszins gewährt und anderen Personen nicht anbietet, keine Allgemein-Verbraucherdarlehen. Nach Absatz 3 derselben Vorschrift sind sie auch keine Immobiliar-Verbraucherdarlehen.

Das hat praktische Folgen. Die besonderen Regeln für Verbraucherdarlehen, etwa zu den vorvertraglichen Informationen und zum Widerruf, greifen dann nicht wie bei einem Bankdarlehen. Es gibt kein standardisiertes Merkblatt, an dem Sie Zeile für Zeile vergleichen könnten. Sie müssen den Vertragstext deshalb selbst genau lesen, insbesondere zu Laufzeit, Tilgung, Kündigung und Sicherheiten.

Der Vorteil eines Arbeitgeberdarlehens gegenüber dem marktüblichen Zins ist steuerlich Arbeitslohn. Er gehört zu den Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit nach § 19 EStG und wird als Sachbezug nach § 8 EStG bewertet. Das Darlehen selbst ist kein Lohn, wohl aber der Zinsvorteil.

Steuerfrei bleibt der Zinsvorteil nur in engen Grenzen. Die Finanzverwaltung sieht nach dem Schreiben des Bundesfinanzministeriums vom 19.05.2015 von einer Besteuerung ab, wenn die noch nicht getilgten Arbeitgeberdarlehen am Ende des Lohnzahlungszeitraums 2.600 Euro nicht übersteigen. Bei einer Immobilienfinanzierung wird diese Grenze praktisch immer überschritten. Daneben gibt es die allgemeine Freigrenze für Sachbezüge von 50 Euro im Kalendermonat nach § 8 Abs. 2 EStG. Wer bei einer Bank arbeitet, die Darlehen überwiegend an Dritte vergibt, kann unter Umständen den Rabattfreibetrag von 1.080 Euro im Kalenderjahr nach § 8 Abs. 3 EStG nutzen.

Wie hoch der steuerpflichtige Vorteil in Ihrem Fall ausfällt und welcher Vergleichsmaßstab gilt, hängt von der Gestaltung ab. Diese Rechnung gehört vor der Unterschrift zu Ihrem Steuerberater. Für die Finanzierung zählt am Ende der Vorteil nach Steuern, nicht der Unterschied im Vertrag.

Die Bank braucht den Vertrag mit dem Arbeitgeber oder eine verbindliche Zusage, aus der alle Bedingungen hervorgehen. Eine mündliche Ankündigung oder ein Hinweis im Intranet reicht nicht, weil die Bank das Darlehen in ihrer Kreditentscheidung fest einplanen will.

Sie binden ein Arbeitgeberdarlehen am besten ein, indem Sie es klären, bevor Sie Banken anfragen. Dann rechnet jede Bank mit derselben Grundlage, und Sie sehen, wie viel das Darlehen in Ihrem Fall wirklich bewegt.

Ein Arbeitgeberdarlehen lohnt sich, wenn es nach Steuern günstiger ist als ein zusätzliches Bankdarlehen und die Bank es so anrechnet, dass Ihr Beleihungsauslauf sinkt. Beides lässt sich nur mit Ihrem Vertrag und Ihren Zahlen beurteilen.

Welche weiteren Programme beim Kauf helfen können, steht im Beitrag Welche Förderung es beim Immobilienkauf gibt. Für Beschäftigte im öffentlichen Dienst lohnt sich zusätzlich der Beitrag Kredit für Angestellte im öffentlichen Dienst.

Eine Kondition nennt dieser Beitrag bewusst nicht. Wir legen Ihr Arbeitgeberdarlehen neben die Angebote mehrerer Banken und zeigen Ihnen, wie jede es anrechnet. Mehr dazu auf der Seite Baufinanzierung, einen Termin für das Gespräch können Sie dort direkt buchen.