Disagio: was der Abschlag in der Baufinanzierung bedeutet

Ein Disagio ist ein Abschlag, den die Bank bei der Auszahlung Ihres Darlehens einbehält. Sie unterschreiben über einen Nennbetrag, schulden diesen Betrag vollständig und zahlen ihn auch vollständig zurück. Auf Ihrem Konto kommt aber nur der Betrag nach Abzug an. Im Gegenzug vereinbart die Bank einen niedrigeren Sollzins.

Im Darlehensvertrag erscheint das Disagio oft nicht unter diesem Wort. Üblich sind auch die Begriffe Damnum oder Auszahlungskurs. Ein Auszahlungskurs unter 100 Prozent bedeutet nichts anderes als ein Disagio: Die Bank zahlt weniger aus, als im Vertrag als Darlehensbetrag steht.

Ein einfaches Rechenbild zeigt die Wirkung. Angenommen, der Vertrag lautet über 300.000 Euro und die Bank behält 6.000 Euro als Disagio ein. Dann fließen 294.000 Euro aus, Ihre Restschuld beginnt aber bei 300.000 Euro, und auf diese 300.000 Euro rechnet die Bank Zins und Tilgung. Die Zahlen sind eine reine Modellannahme zur Veranschaulichung und keine Kondition einer Bank.

Banken bieten ein Disagio an, weil sie damit einen Teil ihres Zinsertrags am ersten Tag erhalten statt über die Jahre verteilt. Wirtschaftlich ist das Disagio eine Zinsvorauszahlung. Was Sie vorn mehr leisten, verlangt die Bank in den laufenden Raten weniger, deshalb sinkt der Sollzins.

Für die Bank ist das Geschäft neutral gerechnet: Sie kalkuliert den Abschlag so, dass der Ertrag über die Zinsbindung ungefähr gleich bleibt. Ein Vorteil für Sie entsteht nur, wenn eine der Bedingungen aus den folgenden Abschnitten zutrifft, etwa ein Steuereffekt bei einer vermieteten Immobilie oder eine niedrigere Rate in den ersten Jahren, die Sie für Ihre Haushaltsrechnung wirklich brauchen.

Wie sich der Sollzins grundsätzlich zusammensetzt und warum zwei Banken für dieselbe Finanzierung verschiedene Zinsen nennen, erklärt unser Beitrag Warum Banken verschiedene Zinsen nennen.

Das Disagio steckt im effektiven Jahreszins. Nach § 16 PAngV gibt der effektive Jahreszins die Gesamtkosten des Darlehens als jährlichen Prozentsatz des Nettodarlehensbetrags an. Zu diesen Gesamtkosten gehören die Zinsen, und das Disagio ist ein Teil davon, auch wenn es nur einmal gezahlt wird.

Für den Vergleich heißt das: Ein Angebot mit Disagio hat einen niedrigeren Sollzins, aber nicht automatisch einen niedrigeren Effektivzins. Weil der Abschlag rechnerisch auf die Zinsbindung verteilt wird, fällt er bei kurzer Bindung stärker ins Gewicht als bei langer. Ob die Variante mit Disagio günstiger ist, zeigt allein der Effektivzins beider Angebote nebeneinander.

Den Unterschied zwischen beiden Zinsangaben und was der Effektivzins nicht enthält, beschreibt unser Beitrag Sollzins und Effektivzins unterscheiden.

Mit einem Disagio müssen Sie einen höheren Nennbetrag aufnehmen, wenn der volle Betrag ankommen soll. Der Verkäufer, das Finanzamt für die Grunderwerbsteuer und der Notar wollen ihr Geld in voller Höhe. Fehlt der Abschlag in der Rechnung, entsteht kurz vor der Auszahlung eine Lücke, die Sie aus Eigenkapital schließen müssen.

Aus Sicht der Bank verändert das zwei Größen. Erstens steigt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert, weil die Bank mit dem Nennbetrag rechnet und nicht mit dem Auszahlungsbetrag. Zweitens muss die Grundschuld den Nennbetrag abdecken. Ein höherer Beleihungsauslauf kann einen Zinsaufschlag auslösen, wie unser Beitrag Bonität und Zinsaufschlag zeigt. Ein Teil des Vorteils aus dem niedrigeren Sollzins kann so wieder verloren gehen.

Die folgende Modellrechnung zeigt den Effekt bis zum Beleihungsauslauf. Alle Werte sind Annahmen zur Veranschaulichung und keine Zusage. Eine Rate lässt sich daraus nicht ableiten, dafür braucht es einen Zinssatz, und den nennen wir hier bewusst nicht.

Ein Disagio rechnet sich vor allem für Vermieter, für Selbstnutzer nur in Ausnahmen. Der Grund liegt im Steuerrecht. Bei einer vermieteten Immobilie sind Finanzierungskosten Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, die gesetzliche Grundlage dafür steht in § 9 EStG. Das Disagio gehört als Zinsvorauszahlung dazu.

Entscheidend ist der Zeitpunkt. Ausgaben, die für mehr als fünf Jahre im Voraus geleistet werden, sind nach § 11 Abs. 2 EStG grundsätzlich auf den Zeitraum zu verteilen. Satz 4 derselben Vorschrift nimmt ein Damnum oder Disagio davon aus, soweit es marktüblich ist. Ein marktübliches Disagio wirkt damit im Jahr der Zahlung und kann dort Ihre Steuerlast senken. Was als marktüblich gilt, legt das Gesetz nicht in Zahlen fest. Die Finanzverwaltung arbeitet dafür mit einer Vereinfachungsregel, die an das Disagio und die Dauer der Zinsbindung anknüpft.

Für Selbstnutzer gibt es diesen Effekt nicht, weil die selbst genutzte Wohnung keine Einkünfte erzielt. Dort bleibt das Disagio ein reiner Tausch: weniger Zins in den Raten, dafür weniger Geld bei der Auszahlung. Sinnvoll kann das sein, wenn die Haushaltsrechnung in den ersten Jahren knapp ist und Sie die niedrigere Rate bewusst wollen. Als Sparmodell taugt es für Selbstnutzer kaum.

Lösen Sie das Darlehen vor dem Ende der Zinsbindung ab, muss der noch nicht verbrauchte Teil des Disagios grundsätzlich berücksichtigt werden. Das Disagio ist ein vorab bezahlter Zins für die gesamte Bindung. Endet das Darlehen früher, haben Sie für die restliche Zeit Zins im Voraus gezahlt, den die Bank nicht mehr verdient.

Für Verbraucherdarlehen regelt § 501 BGB, dass sich die Gesamtkosten bei einer vorzeitigen Rückzahlung um die Zinsen und laufzeitabhängigen Kosten ermäßigen, die auf die Zeit danach entfallen. Gleichzeitig darf die Bank bei einer Ablösung in der Zinsbindung eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. In deren Berechnung gehört der unverbrauchte Teil des Disagios, sonst zahlen Sie denselben Zins doppelt.

Prüfen Sie deshalb jede Ablöserechnung auf diesen Punkt. Wie die Entschädigung entsteht und wann sie entfällt, steht in unserem Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung. Nach zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung können Sie zudem nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Entschädigung. Bei einem Disagio mit langer Zinsbindung ist dieser Stichtag besonders wichtig.

Achten Sie bei einem Angebot mit Disagio vor allem auf drei Dinge: den Effektivzins im Vergleich zur Variante ohne Abschlag, den Auszahlungsbetrag und die Dauer der Zinsbindung. Diese drei Angaben zusammen entscheiden, ob das Disagio Ihnen nützt oder nur den Sollzins schöner aussehen lässt.

Vor einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen erhalten Sie von der Bank ein Europäisches Standardisiertes Merkblatt. Dort stehen Nennbetrag, Kosten und effektiver Jahreszins an festen Stellen. Legen Sie das Merkblatt der Variante mit Disagio neben das der Variante ohne und vergleichen Sie Zeile für Zeile, statt sich auf eine mündliche Zusammenfassung zu verlassen.

Klären Sie außerdem, ob der höhere Nennbetrag in Ihrer Finanzierung schon eingeplant ist und ob die Grundschuld ihn abdeckt. Bei einer späteren Anschlussfinanzierung stellt sich die Frage nach einem Disagio neu. Sie ist dann unabhängig von der ersten Entscheidung zu beantworten.

Ohne Disagio finanzieren Sie in der Regel besser, wenn Sie die Immobilie selbst nutzen, wenig Eigenkapital einbringen oder schon absehen, dass Sie vor dem Ende der Zinsbindung verkaufen oder umschulden. In allen drei Fällen überwiegen die Nachteile: Der Abschlag erhöht den Darlehensbedarf, kann den Beleihungsauslauf in eine teurere Stufe schieben und lässt sich bei einer frühen Ablösung nur über eine Rechnung zurückholen, die Sie nachprüfen müssen.

Mit Disagio kann es dagegen passen, wenn Sie vermieten, ausreichend Eigenkapital haben und die Zinsbindung voraussichtlich bis zum Ende durchhalten. Auch dann gilt: Erst der Vergleich beider Angebote über den Effektivzins und die steuerliche Rechnung mit dem Steuerberater zeigen, ob am Ende etwas übrig bleibt.

Eine konkrete Kondition mit und ohne Disagio für Ihr Vorhaben besprechen wir gern im Erstgespräch. Welche Bausteine eine Baufinanzierung insgesamt hat, steht auf unserer Leistungsseite.