Anschlussfinanzierung abgelehnt: was jetzt zählt

Eine abgelehnte Anschlussfinanzierung ist in den allermeisten Fällen die Absage einer einzelnen Bank zu einem bestimmten Antrag. Sie bedeutet nicht, dass Ihre Restschuld nicht mehr finanzierbar ist. Was als Nächstes zu tun ist, hängt davon ab, wer abgelehnt hat.

Es gibt zwei Lagen, die das Gesetz unterschiedlich behandelt. Entweder Ihre bisherige Bank möchte den Vertrag nach Ablauf der Zinsbindung nicht verlängern. Oder eine andere Bank, zu der Sie wechseln wollten, hat Ihren Antrag nicht angenommen. Im ersten Fall geht es um die Bereitschaft der Bank, im zweiten um eine vollständige Kreditwürdigkeitsprüfung.

Nein, eine gesetzliche Pflicht zur Verlängerung gibt es nicht. Die Bank muss Ihnen nach § 493 Absatz 1 BGB aber spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Ist sie bereit, muss das Schreiben den angebotenen Sollzinssatz enthalten.

Drei Monate sind knapp. In dieser Zeit eine neue Bank zu finden, die Unterlagen zusammenzustellen, ein Wertgutachten abzuwarten und die Grundschuld übertragen zu lassen, gelingt, ist aber kein Polster mehr. Wer erst auf das Schreiben der Bank wartet, gibt einen Teil seiner Verhandlungsmacht ab.

Deshalb lohnt es sich, früher selbst nachzufragen. Viele Banken geben schon deutlich vor der gesetzlichen Frist ein Verlängerungsangebot ab, wenn Sie danach fragen. Wie Sie sich die Bedingungen sogar Jahre im Voraus sichern können, erklärt der Beitrag zum Forward-Darlehen.

Bei Ihrer bisherigen Bank ja, in engen Grenzen. Nach § 505a Absatz 3 BGB braucht ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen, das im Anschluss an einen bestehenden Vertrag zwischen denselben Parteien denselben Zweck weiterverfolgt, keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung. Für Banken wiederholt § 18a Absatz 2a KWG dieselbe Regel im Aufsichtsrecht.

Zwei Ausnahmen gelten. Wird der Darlehensbetrag deutlich erhöht, muss die Bank auf aktualisierter Grundlage neu prüfen. Und sie darf den Anschlussvertrag nicht abschließen, wenn ihr bereits bekannt ist, dass Sie Ihre Verpflichtungen dauerhaft nicht erfüllen können. Wer laufend pünktlich zahlt, fällt unter keine der beiden Ausnahmen.

Für eine neue Bank gilt die Erleichterung nicht. Zwischen Ihnen und ihr besteht noch kein Vertrag, also prüft sie vollständig, so als würden Sie die Immobilie heute kaufen. Ein Angebot mit dem Versprechen, ganz ohne Prüfung umzuschulden, kann eine regulierte Bank deshalb nicht machen.

Beim Wechsel zu einer anderen Bank die entscheidende. Nach § 18a Absatz 4 KWG prüft die Bank Ihre Kreditwürdigkeit anhand von Einkommen, Ausgaben und den übrigen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen. Sie darf sich dabei nicht hauptsächlich auf den Wert der Immobilie stützen.

Das überrascht viele Eigentümer. Das Haus ist seit dem Kauf im Wert gestiegen, die Restschuld gesunken, und trotzdem kommt eine Absage. Der Grund liegt dann fast immer auf der Einkommensseite: Ruhestand vor Ende der neuen Laufzeit, Wechsel in die Selbstständigkeit, Elternzeit, Trennung oder neue Ratenkredite. Die neue Bank muss prognostizieren, ob die Rate über die gesamte Laufzeit getragen werden kann, nicht nur heute.

Wie Banken diese Haushaltsrechnung aufbauen und welche Unterlagen sie dafür sehen wollen, steht ausführlich im Beitrag Was die Bank bei einer Umschuldung prüft. Warum zwei Eigentümer mit gleicher Restschuld verschiedene Angebote bekommen, erklärt Bonität und Zinsaufschlag.

Fast jede Absage lässt sich einem von fünf Gründen zuordnen. Fragen Sie die Bank konkret nach dem Grund, denn davon hängt ab, ob eine zweite Anfrage am selben Punkt scheitert.

Was am Ende der Zinsbindung ohne neue Vereinbarung gilt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. Bei vielen Verträgen ist die Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung zur Rückzahlung fällig. Bei anderen läuft das Darlehen zu einem veränderlichen Zins weiter, bis eine neue Vereinbarung getroffen ist. Lesen Sie die Klausel, bevor Sie Fristen verstreichen lassen.

Sie selbst können einen Vertrag mit gebundenem Sollzins nach § 489 Absatz 1 Nummer 1 BGB mit einer Frist von einem Monat zum Ende der Zinsbindung kündigen, wenn keine neue Zinsvereinbarung getroffen ist. Zu diesem Termin können Sie die Restschuld ganz oder teilweise zurückzahlen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Das ist der Zeitpunkt, an dem ein Bankwechsel am wenigsten kostet.

Gerät die Finanzierung tatsächlich in Schieflage, sind Banken nicht völlig frei. § 18a Absatz 8b KWG verlangt von ihnen Strategien, um vor einer Zwangsvollstreckung angemessene Nachsicht zu üben. Das Gesetz nennt dafür unter anderem eine Verlängerung der Laufzeit, einen Zahlungsaufschub, eine Änderung der Vertragsart oder Teilrückzahlungen. Sprechen Sie diese Möglichkeiten aktiv an, wenn Ihnen kein anderer Weg bleibt.

Nach einer Absage bleiben drei Wege, und meist lassen sie sich kombinieren. Welcher trägt, hängt vom Grund der Absage und von der Zeit bis zum Ende der Zinsbindung ab.

Zuerst die eigene Auskunft einsehen, bevor die nächste Bank anfragt. Fehlerhafte oder erledigte Einträge können Sie berichtigen lassen, und nicht jeder Eintrag wiegt gleich schwer. Bei der Suche nach einer neuen Bank sollte jede Anfrage als Konditionsanfrage gestellt werden, nicht als Kreditanfrage, damit sich die Anfragen nicht in Ihrer Auskunft sammeln.

Welche Einträge Banken noch mittragen und wann eine Anfrage keinen Sinn hat, steht im Beitrag Umschuldung trotz Schufa-Eintrag. Für die Verlängerung bei der bisherigen Bank ist die Auskunft dagegen meist kein Hindernis, weil dort keine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung vorgeschrieben ist.

Handeln Sie in dieser Reihenfolge, und zwar sofort nach der Absage, nicht erst kurz vor dem Ende der Zinsbindung. Jede Woche, die vergeht, nimmt Ihnen eine Option.