Vorfälligkeitsentschädigung bei KfW-Krediten

Ja, beim KfW-Kredit fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an, wenn Sie ihn während der Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen. Die KfW erlaubt in dieser Zeit nur einen Weg: die Rückzahlung des gesamten offenen Betrags gegen eine Entschädigung. So steht es im Merkblatt zum Wohneigentumsprogramm 124 ebenso wie im aktuellen Merkblatt zum Wohngebäude Kredit 261 mit Stand September 2026.

Die gute Nachricht steht im selben Absatz der Merkblätter. Zum Ende der Zinsbindung können Sie den Kredit ohne Kosten teilweise oder vollständig zurückzahlen. Wer den Ausstieg auf diesen Tag legt, zahlt also keine Entschädigung.

Wie eine Vorfälligkeitsentschädigung grundsätzlich entsteht und nach welchen Methoden Banken sie berechnen, erklärt unser Beitrag Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt und wie hoch sie wird. Hier geht es um das, was beim Förderkredit anders ist.

Sondertilgungen sind beim KfW-Kredit ausgeschlossen, weil die Programme während der Zinsbindung nur eine vollständige Rückzahlung vorsehen. Die Produktseiten der KfW, etwa zu Wohneigentum für Familien, sagen es knapp: Teilrückzahlungen oder Sondertilgungen sind nicht möglich. Das Merkblatt 261 ergänzt, dass außerplanmäßige Tilgungen nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung gehen und dann nur für den gesamten offenen Betrag.

Das unterscheidet den Förderkredit deutlich vom üblichen Hausbankdarlehen. Dort können Sie ein jährliches Sondertilgungsrecht vereinbaren und freies Geld ohne Kosten in die Tilgung stecken. Beim KfW-Teil gibt es diese Stellschraube nicht. Wer mit einem Bonus, einer Erbschaft oder einem Bausparguthaben rechnet, sollte das schon bei der Planung der Finanzierung berücksichtigen.

Die Entschädigung berechnet Ihr Finanzierungspartner, also die Bank oder Sparkasse, über die Sie den KfW-Kredit beantragt haben. Die KfW vergibt ihre Förderkredite für Privatpersonen nicht direkt, sondern reicht sie über diese Bank aus. Ihr Vertrag besteht deshalb mit der Bank, und dort landet auch die Frage nach der vorzeitigen Rückzahlung.

Als maßgebliche Größen nennt die KfW den vereinbarten Kreditzins und das aktuelle Zinsniveau. Die Logik ist dieselbe wie bei jedem Festzinsdarlehen: Liegt das Zinsniveau bei der Ablösung unter dem Zins Ihres Vertrags, entgehen dem Kreditgeber Zinseinnahmen, und die Entschädigung fällt höher aus. Liegt es darüber, wird sie kleiner.

Lassen Sie sich die Berechnung schriftlich geben, bevor Sie einer Ablösung zustimmen oder einen Verkaufspreis annehmen. Prüfen Sie dabei, ob der Restbetrag, der Ablösetermin und das Ende der Zinsbindung stimmen. Ein Fehler beim Datum verändert das Ergebnis spürbar.

Ihre gesetzlichen Kündigungsrechte bleiben bestehen, darauf weisen beide Merkblätter ausdrücklich hin. Die Regeln der KfW zur vorzeitigen Rückzahlung schränken also nur das ein, was Sie freiwillig mit der Bank vereinbaren könnten, nicht das, was Ihnen das Gesetz ohnehin gibt.

Zwei Vorschriften sind für Eigentümer wichtig. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie ein Festzinsdarlehen zehn Jahre nach vollständigem Empfang mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung. Nach § 490 Abs. 2 BGB können Sie ein durch Grundpfandrecht gesichertes Darlehen vorzeitig kündigen, wenn Ihre berechtigten Interessen das verlangen, etwa bei einem Verkauf. Dann schulden Sie die Vorfälligkeitsentschädigung.

Welche Fristen genau gelten, steht in Ihrem Kreditvertrag mit dem Finanzierungspartner. Bei rechtlichen Zweifeln im Einzelfall hilft eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt für Bankrecht.

Beim Verkauf lösen Sie den KfW-Kredit in aller Regel mit ab, und liegt der Verkauf in der Zinsbindung, kostet das eine Vorfälligkeitsentschädigung. Der Käufer verlangt ein lastenfreies Grundbuch. Die Grundschuld, die das Hausbankdarlehen und meist auch den KfW-Kredit sichert, wird erst gelöscht, wenn beide Forderungen bezahlt sind.

Für die Planung heißt das: Fragen Sie die Entschädigung für beide Darlehen ab, bevor Sie einen Preis zusagen. Viele Verkäufer rechnen den Erlös nur gegen die Restschuld und sind dann überrascht, wie viel am Ende übrig bleibt. Liegt das Ende der KfW-Zinsbindung nur wenige Monate entfernt, kann es sich lohnen, den Übergabetermin danach zu legen.

Bei der Anschlussfinanzierung bekommen Sie für den KfW-Kredit vor Ende der Zinsbindung ein Angebot zur Verlängerung, das über Ihren Finanzierungspartner kommt. Das Merkblatt 261 nennt es Prolongationsangebot und weist darauf hin, dass es ohne Verbilligung aus Bundesmitteln kommt. Das Angebot müssen Sie nicht annehmen. Zum Ende der Zinsbindung können Sie den Kredit ohne Kosten ablösen, zum Beispiel aus einem neuen Darlehen.

Schwieriger wird es, wenn Hausbankdarlehen und KfW-Kredit zu verschiedenen Terminen enden. Der KfW-Kredit läuft über die Bank, die ihn beantragt hat, und hängt meist an derselben Grundschuld. Wollen Sie mit dem Hauptdarlehen die Bank wechseln, während der KfW-Teil noch gebunden ist, muss die alte Bank die Sicherheit weiter für sich behalten oder aufteilen. Wie die Grundschuld dabei übertragen wird, steht im Beitrag Grundschuld beim Bankwechsel.

Am einfachsten ist ein Wechsel, wenn beide Zinsbindungen zum selben Tag enden. Das lässt sich schon beim Kauf einplanen. Ist es dafür zu spät, kann ein Forward-Darlehen helfen, den Wechsel auf den späteren der beiden Termine zu legen. Ob sich das rechnet, klären wir im Gespräch zur Anschlussfinanzierung.

Freies Geld setzen Sie besser beim Hausbankdarlehen ein, solange der KfW-Kredit noch in der Zinsbindung ist. Enthält der Vertrag Ihrer Bank ein Sondertilgungsrecht, senken Sie dort die Restschuld ohne Kosten. Wie Sie das Recht klug nutzen, steht im Beitrag Sondertilgung.

Fehlt dieses Recht, bleibt die Rücklage bis zum Ende der KfW-Zinsbindung. An diesem Tag können Sie den Förderkredit ganz oder zum Teil ohne Kosten zurückführen. Ob eine Entschädigung sich trotzdem lohnen kann, hängt davon ab, wie das Zinsniveau zum Zins Ihres Vertrags steht. Das rechnen wir im Einzelfall mit Ihnen durch, eine Kondition nennen wir im Ratgeber bewusst nicht.

Vor dem Antrag sollten Sie die Zinsbindung des KfW-Kredits so wählen, dass sie zu Ihren Plänen passt. Im Wohneigentumsprogramm 124 können Sie laut Merkblatt zwischen fünf und zehn Jahren wählen, im Wohngebäude Kredit 261 wird der Zins für die ersten zehn Jahre festgeschrieben. Wer einen Verkauf oder eine größere Zahlung in einigen Jahren absehen kann, sollte das bei der Wahl berücksichtigen.

Achten Sie außerdem auf die tilgungsfreien Anlaufjahre. In dieser Zeit zahlen Sie nur Zinsen, die Restschuld sinkt nicht. Das entlastet am Anfang, verlängert aber den Zeitraum, in dem der volle Betrag in der Zinsbindung steht. Welche Programme für Ihr Vorhaben in Frage kommen, zeigt unser Überblick zur KfW-Förderung, für Familien mit Kindern der Beitrag KfW Wohneigentum für Familien.

Förderbedingungen ändern sich laufend. Maßgeblich ist immer das Merkblatt mit dem Stand, der zum Zeitpunkt Ihres Antrags gilt. Wenn der Kredit eine vermietete Immobilie betrifft, klären Sie die steuerliche Behandlung einer Vorfälligkeitsentschädigung bitte mit Ihrem Steuerberater.