Baulast: was sie für Kauf und Finanzierung bedeutet

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die ein Grundstückseigentümer gegenüber der Bauaufsichtsbehörde übernimmt. Er verpflichtet sich, auf seinem Grundstück etwas zu tun, zu dulden oder zu unterlassen, und zwar über das hinaus, was sich ohnehin aus dem Baurecht ergibt. In Rheinland-Pfalz steht das in § 86 Absatz 1 der Landesbauordnung.

Der Zweck ist fast immer derselbe: Ein Bauvorhaben soll genehmigt werden, das die Vorschriften auf dem eigenen Grundstück allein nicht erfüllt. Der Nachbar springt ein und stellt einen Teil seiner Fläche zur Verfügung, etwa für einen Abstand, eine Zufahrt oder einen Stellplatz. Damit die Behörde sich darauf verlassen kann, wird diese Zusage als Baulast festgeschrieben.

Entscheidend für Käufer ist die Bindung an das Grundstück. Die Baulast wird mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam und gilt auch gegenüber jedem späteren Eigentümer. Wer ein belastetes Grundstück kauft, übernimmt die Verpflichtung mit, ob er von ihr weiß oder nicht.

Die Baulast steht nicht im Grundbuch, weil sie kein privates Recht ist, sondern eine Pflicht gegenüber der Behörde. Geführt wird sie deshalb von der Bauaufsichtsbehörde im Baulastenverzeichnis, nicht vom Grundbuchamt beim Amtsgericht. Ein Grundbuchauszug, so vollständig er ist, zeigt keine einzige Baulast.

Daraus entsteht die häufigste Lücke beim Kauf. Der Notar soll sich nach § 21 BeurkG über den Inhalt des Grundbuchs unterrichten. Eine entsprechende Pflicht zum Baulastenverzeichnis kennt das Beurkundungsgesetz nicht. Ob jemand vor der Beurkundung beim Bauamt nachgefragt hat, sollten Sie deshalb selbst klären und nicht voraussetzen.

Verwechselt wird die Baulast oft mit der Grunddienstbarkeit. Beide können denselben Sachverhalt betreffen, etwa ein Wegerecht über das Nachbargrundstück, sie unterscheiden sich aber in der Wirkung.

Am häufigsten sind Baulasten, die Abstände, Zufahrten oder Stellplätze sichern. Sie entstehen dort, wo Grundstücke schmal sind, dicht bebaut werden oder ein Hinterliegergrundstück keinen eigenen Zugang zur Straße hat.

Ja. Eine Baulast belastet immer ein Grundstück und begünstigt meist ein anderes. Kaufen Sie das begünstigte Grundstück, kann die Baulast auf dem Nachbargrundstück genau das sein, was Ihr Haus überhaupt genehmigungsfähig macht, etwa die einzige gesicherte Zufahrt.

Prüfen Sie in diesem Fall nicht nur Ihr eigenes Grundstück, sondern auch die Eintragung beim Nachbarn. Und klären Sie, ob es daneben eine Grunddienstbarkeit gibt. Die Baulast verpflichtet den Nachbarn gegenüber der Behörde. Ein privates Recht, seine Fläche tatsächlich zu nutzen, entsteht daraus nicht ohne Weiteres. Deshalb wird die Baulast in der Praxis häufig mit einer Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB im Grundbuch kombiniert. Fehlt sie, ist die Zufahrt baurechtlich gesichert, zivilrechtlich aber offen.

Sie beantragen eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. In Rheinland-Pfalz ist das die Kreisverwaltung oder die Stadtverwaltung einer kreisfreien oder großen kreisangehörigen Stadt. Nach § 86 Absatz 5 LBauO darf Einsicht nehmen und einen Auszug verlangen, wer ein berechtigtes Interesse darlegt.

Als Kaufinteressent haben Sie ein solches Interesse. Ohne Vollmacht des Eigentümers verlangt die Behörde aber meist einen Beleg, etwa das Exposé, den Entwurf des Kaufvertrags oder eine Bestätigung des Verkäufers. Der einfachere Weg ist oft, den Verkäufer um die Auskunft zu bitten oder sich von ihm bevollmächtigen zu lassen. Für die Auskunft erhebt die Behörde eine Gebühr, deren Höhe sie selbst nennt.

Lassen Sie sich auch dann eine schriftliche Auskunft geben, wenn keine Baulast eingetragen ist. Die sogenannte Negativauskunft ist für Sie und für die Bank ein Beleg, dass das Verzeichnis geprüft wurde. Welche Unterlagen Sie sonst früh zusammentragen sollten, steht im Beitrag Unterlagen sammeln, bevor es eilig wird.

Eine Baulast kann den Wert mindern, sie muss es aber nicht. Die Immobilienwertermittlungsverordnung in § 46 zählt Baulasten ausdrücklich zu den grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen, die den Wert des belasteten und des begünstigten Grundstücks beeinflussen können.

Wie stark, ergibt sich aus dem Inhalt. Nach § 47 ImmoWertV wird der Werteinfluss unter anderem aus den wirtschaftlichen Vor- und Nachteilen ermittelt. Ein schmaler Abstandsstreifen am Rand eines großen Gartens wiegt wenig. Eine Zufahrtsbaulast quer über das Grundstück oder eine Abstandsflächenbaulast genau dort, wo ein Anbau geplant war, wiegt deutlich mehr.

Für den Kaufpreis heißt das: Eine bekannte Baulast gehört in die Verhandlung, nicht erst in das Gutachten der Bank. Ob es sich lohnt, zusätzlich ein eigenes Gutachten zu beauftragen, beantwortet der Beitrag Brauche ich ein eigenes Wertgutachten?

Für die Finanzierung zählt die Baulast über den Wert, mit dem die Bank das Objekt als Sicherheit ansetzt. Mindert sie den Wert, sinkt der Beleihungswert, und bei gleichem Darlehen steigt der Beleihungsauslauf. Das kann den Eigenkapitalbedarf erhöhen oder eine Finanzierung, die knapp gerechnet war, über eine Grenze schieben. Wie die Bank diesen Wert herleitet, steht im Beitrag Beleihungswert berechnen.

Häufiger als eine Wertminderung ist im Alltag eine Rückfrage. Taucht die Baulast erst im Gutachten oder in den Objektunterlagen auf, will die Bank wissen, was sie bedeutet, und das kostet Zeit. Liegt die Auskunft zusammen mit dem Grundbuchauszug schon bei der Anfrage vor, kann die Bank sie gleich einordnen.

Kritisch wird es, wenn eine Baulast fehlt, die eigentlich da sein müsste. Steht ein Haus auf einem Hinterliegergrundstück ohne gesicherte Zufahrt, oder ist ein Anbau nur mit einer Abstandsflächenbaulast des Nachbarn genehmigungsfähig, die nie eingetragen wurde, stellt sich die Frage nach der Genehmigung. Das klärt sich nicht am Schreibtisch der Bank, sondern beim Bauamt, und am besten vor dem Notartermin.

Eine Baulast lässt sich nur löschen, wenn die Bauaufsichtsbehörde auf sie verzichtet. Nach § 86 Absatz 4 LBauO muss sie verzichten, sobald kein öffentliches Interesse mehr an der Baulast besteht, etwa weil das Gebäude, dem sie diente, abgerissen wurde. Der Verzicht wird erst mit der Löschung im Verzeichnis wirksam.

Eine Vereinbarung zwischen Ihnen und dem Nachbarn reicht dafür nicht. Auch wenn beide Eigentümer die Baulast nicht mehr wollen, entscheidet die Behörde. Rechnen Sie beim Kauf deshalb nicht damit, eine störende Baulast später wegverhandeln zu können.