Was prüfen Banken an meiner Person

Banken prüfen an Ihrer Person vier Blöcke: Ihr nachhaltig verfügbares Einkommen, die Sicherheit Ihrer Beschäftigung, Ihre bestehenden Verpflichtungen und Ihr bisheriges Zahlungsverhalten. Alles andere im Antrag betrifft die Immobilie, nicht Sie. Am Ende dieser vier Blöcke steht eine einzige Zahl: der Betrag, der Ihnen Monat für Monat für die Rate übrig bleibt.

Diese Prüfung ist keine freiwillige Vorsichtsmaßnahme der Bank, sondern gesetzlich vorgeschrieben. Nach § 505a BGB muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit vor dem Vertragsschluss prüfen und darf den Vertrag nur schließen, wenn keine erheblichen Zweifel daran bestehen, dass Sie das Darlehen bedienen können. Bei einer Immobilienfinanzierung verschärft § 505b BGB das noch einmal zur eingehenden Prüfung. Welche Faktoren dabei einzubeziehen sind, regelt die ImmoKWPLV; aufsichtsrechtlich steht § 18a KWG daneben.

Für Sie folgt daraus etwas Praktisches: Die Bank hat bei diesen vier Blöcken weniger Spielraum, als viele erwarten. Wer sie kennt, kann den größten Teil der Prüfung vorbereiten, statt auf das Ergebnis zu warten.

Angerechnet wird nicht, was auf Ihrem Konto eingeht, sondern was nachhaltig und belegbar eingeht. Das ist der wichtigste Unterschied zwischen Ihrer eigenen Rechnung und der Rechnung der Bank, und er erklärt die meisten Überraschungen.

Das feste Grundgehalt geht in voller Höhe ein. Schwankende Bestandteile bewerten Banken vorsichtig, weil sie in einer schlechteren Lage zuerst wegfallen. Die folgende Übersicht zeigt, wie die Bestandteile üblicherweise behandelt werden. Die konkrete Handhabung unterscheidet sich von Bank zu Bank, die Richtung ist aber überall dieselbe.

Der zweite Block fragt nicht, wie viel Sie verdienen, sondern wie wahrscheinlich Sie es in zehn Jahren noch verdienen. Eine Finanzierung läuft über zwei bis drei Jahrzehnte, deshalb interessiert die Bank die Stabilität der Quelle mindestens so sehr wie ihre Höhe.

Vier Punkte schaut sich jede Bank an:

Der dritte Block sammelt alles, was monatlich abfließt, bevor die neue Rate überhaupt beginnt. Hier entstehen die meisten vermeidbaren Absagen, weil dieser Block der einzige ist, den Sie vor dem Antrag noch aktiv verändern können.

Vollständigkeit ist dabei keine Höflichkeit, sondern Pflicht der Gegenseite: Nach § 505b Abs. 4 BGB muss die Bank Ihre Angaben durch geeignete Unterlagen überprüfen und darf sich nicht allein auf das verlassen, was Sie eintragen. Sie gleicht Ihre Selbstauskunft mit der Auskunftei und mit Ihren Kontoauszügen ab. Eine Lücke wirkt deshalb nicht wie ein Versehen, sondern wie ein Verschweigen, und das beschädigt die Bewertung stärker als der Kredit selbst.

Der vierte Block ist der einzige, der in die Vergangenheit schaut. Die Bank holt eine Auskunft bei einer Auskunftei ein und liest parallel Ihre Kontoauszüge. Beides zusammen ergibt ein Bild davon, wie Sie mit Geld umgehen, wenn niemand zusieht.

Aus der Auskunftei kommen die harten Merkmale: laufende Kredite, abgeschlossene Verträge, Zahlungsstörungen, Mahnverfahren, Titel. Entscheidend ist dabei die Unterscheidung zwischen einem erledigten Altfall und einer offenen Störung. Ein erledigter, erklärbarer Eintrag ist bei vielen Banken verhandelbar, eine offene Zahlungsstörung schließt eine Immobilienfinanzierung in der Praxis aus. Was dann noch geht, steht im Beitrag zur Umschuldung trotz Schufa-Eintrag.

Aus den Kontoauszügen liest die Bank das Weichere: ob das Konto regelmäßig im Soll steht, ob Lastschriften zurückgegeben wurden, ob Zahlungen an Anbieter für Kurzzeitkredite laufen und ob die angegebene Miete tatsächlich in dieser Höhe abgeht. Üblich sind die Auszüge des Gehaltskontos der letzten drei Monate.

Welche Daten eine Auskunftei über Sie führt, können Sie nach Art. 15 DSGVO kostenlos erfragen. Das lohnt sich vor dem Antrag, nicht danach: Veraltete oder falsche Einträge lassen sich korrigieren, aber nicht innerhalb der Tage, in denen eine Zusage gebraucht wird.

Die Bank stellt das anrechenbare Einkommen den Verpflichtungen und den Lebenshaltungskosten gegenüber. Für die Lebenshaltung setzt sie keine tatsächlichen Ausgaben an, sondern eigene Pauschalen je Person im Haushalt, ergänzt um Pauschalen für die Bewirtschaftung der gekauften Immobilie. Was danach übrig bleibt, ist der Betrag, der die Rate tragen muss.

Ein vereinfachtes Beispiel mit klar benannten Annahmen zeigt den Aufbau. Die Beträge sind frei gewählt und stehen nur für die Struktur der Rechnung, nicht für Ihren Fall.

Zwei Dinge kommen obendrauf. Erstens rechnen viele Banken die Belastbarkeit zusätzlich mit einem erhöhten kalkulatorischen Zins, um zu sehen, ob die Finanzierung auch nach Ablauf der Zinsbindung noch trägt. Zweitens fließt der Beleihungsauslauf ein, also das Verhältnis des Darlehens zum Wert der Immobilie. Er entscheidet nicht über das Ja, verschiebt aber die Bedingungen. Wie viel Spielraum am Ende bleibt, haben wir im Beitrag Wie viel Immobilie kann ich mir leisten ausführlicher aufgeschrieben.

Viele Käufer gehen davon aus, dass eine gute Immobilie eine schwächere Bonität ausgleicht. Das ist ausdrücklich ausgeschlossen. Nach § 505b Abs. 2 BGB darf sich die Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Immobilienfinanzierung nicht hauptsächlich darauf stützen, dass der Wert der Immobilie den Darlehensbetrag übersteigt oder künftig zunimmt.

Der Gedanke dahinter ist der Verbraucherschutz: Eine Finanzierung, die nur aufgeht, wenn am Ende verkauft oder zwangsverwertet wird, soll gar nicht erst zustande kommen. Deshalb verlangt § 505b Abs. 3 BGB, dass aus der Prüfung hervorgeht, dass Sie Ihren Verpflichtungen voraussichtlich vertragsgemäß nachkommen werden.

Hält sich eine Bank nicht daran, hat das Folgen für sie, nicht für Sie: Nach § 505d BGB kann der Darlehensnehmer in diesem Fall unter anderem eine Anpassung des Zinssatzes verlangen und das Darlehen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung kündigen. Das ist einer der Gründe, warum Banken die vier Blöcke so sorgfältig dokumentieren.

Das zweite Votum zu Ihrer Finanzierung kommt am Ende von einer Stelle, die Sie nie zu sehen bekommen. Wie dort gearbeitet wird und worauf dieses Votum sich stützt, steht im Beitrag Was die Marktfolge prüft. Wie sich die Maßstäbe der Banken derzeit verschieben, ordnet der Beitrag Wie Banken derzeit auf Finanzierungen schauen ein.

Drei der vier Blöcke sind kurzfristig kaum veränderbar. Einkommen und Beschäftigung sind, wie sie sind, und das Zahlungsverhalten der Vergangenheit lässt sich nicht nachträglich verbessern. Der dritte Block dagegen liegt in Ihrer Hand, und die Darstellung der anderen drei ebenfalls. Diese sieben Schritte lohnen sich, bevor eine Unterlage zu einer Bank geht.

Nicht jede Konstellation lässt sich glattziehen, und das ist auch nicht nötig. Die vier Blöcke werden nicht einzeln abgehakt, sondern zusammen bewertet. Eine Schwäche in einem Block lässt sich in den meisten Fällen an anderer Stelle ausgleichen.

Mehr Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und entspannt damit die Gesamtbetrachtung. Ein zweiter Darlehensnehmer bringt ein zweites Einkommen und eine zweite Beschäftigung in die Rechnung. Eine längere Zinsbindung nimmt dem Stresstest einen Teil seiner Schärfe. Und manchmal ist die Antwort schlicht eine andere Bank, weil Pauschalen und Ansätze sich unterscheiden und dieselbe Selbstauskunft bei der nächsten Adresse anders ausgeht.

Genau dafür lohnt sich eine Einschätzung, bevor Anfragen laufen. Welche Unterlagen wir für eine Baufinanzierung brauchen und wie der Ablauf aussieht, besprechen wir in einem Termin. Dort lässt sich auch klären, welcher Darlehensbetrag zu Ihrer Haushaltsrechnung tatsächlich passt.